我用北京小户型的首付,在东京买了一栋楼

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楼主 2018-06-21 20:15:19
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作者:d31killer  来源:地产观察(dcgc2013)


本文为微信用户d31killer的真实记录,首发于什么值得买,经作者授权整理后发布于地产观察。作者是个80后IT男,分享了他把手里的钱拿去日本买房的经历。


先上照片:


街道和小楼


细节图


一楼五间


上楼的楼梯


二楼


对,就是这么一栋,2018年4月20日刚刚交付,一栋新楼,土地面积132平,上下两层一共套内171平,一共十套小开间。


每间都是干湿分离的单独洗澡间(洗澡间内热风冷风烘干各种实用装备)和温水洗净马桶,空调 壁纸木地板可视门禁厨房电磁炉 烟雾报警等等全部配齐,房子十年质保,5年火灾10年地震保险(到期可以自己续)并保证震度5(日本的地震标准,相当于中国的7级地震)不开裂,震度8(相当于中国的9级地震)不会倒。


就是这样一栋新楼,总价1.16亿日元,差不多680万人民币(北京这个总价能买个啥,自行安居客吧),而我一共现在花了差不多240w人民币首付拿下了这栋。


大家一定会说,你一外国人,怎么在日本也能借到钱,对,我一个外国人,完全没有在日本的生活经验,日语一共会说三句,连英语也仅仅停留在中学水平,完成了在日买楼贷款出租等等全部的事。


先发一些室内的照片给大家看看,以下照片每间配置都是一样的:


屋外可视门铃


屋内可视门铃


TOTO的马桶和温水洗PP马桶盖


再小的浴室也有盆


双炉头电磁炉


进门的鞋柜


别看每套面积套内只有17平米多一点,但是该有的东西一点都不含糊。接下来好好算算这套房子的花费,列一个表给大家看看。为了方便大家理解以下金额如果不特殊说明,均是人民币单位。


总价680w,首付240w,其他税费以及最后准备到可以入住的家具 家电 一共花费大约20w,贷款440w,30年,月供1.81w,利率只有2.9%(比国内公积金利率还要低),怎么这么低,这不科学啊,对,就这么低的利率。


其实当时银行还可以贷款给我35年,但是银行的贷款经理给我分析了35年月供是1.7w,一个月只差1100元多,而总利息是比较多的,如果按照25年还款的话一个月的金额就比较多,所以简易我终选择了30年来还,性价比最高。


大家会问,凭空跑到东京来承担压力不是有毛病嘛?听说日本的房价根本不会上涨,甚至还会跌,不是白来人家这里做贡献嘛?一个人买这么多套要弄咋样?等等,别急听我一一解释吧。


先从第一个问题来说,白白跑东京来承担压力脑子是不是被驴踢了?先给大家看一张我开始找到这栋楼的海报。



这个海报上标注了这个房子的位置,是京成地铁上的一个叫小岩的车站,走路4分钟就到这套房子,本人光脚181,走路其实只要2.5分钟,而且不是很快的那种,这个房子日语的说法叫满室引渡,就是说这个房子你买的时候开发商已经帮你全部租出去了,一个月的租金是60w日元,汇率算下来是3.6w人民币。


大家会说,广告谁不会吹,到时候会是怎么样,至于这个问题,开始我也是一样的疑惑,从有想法到研究到东京实地考察大半年的时间,我已经完全的确信,日本人租房一般都非常稳定,向这种小户型适合一个或者两个人住的房子,一般大家的签约是2年,2年内几乎不会有人搬家,当然作为房子的主人只要租客按月缴纳房租,你也无权去赶人,更不能以各种理由不让租客在里居住。


日本在房屋租赁相关的法律法规是非常的健全,除了这种一户一户的找租客的办法我还找到了更稳妥的解决办法,就是找专门的物业管理公司,一次性将这个楼租给他们管理,我只要按月去拿钱就好了。


其实在我的买的时候,也就是房子刚刚建设好不到一周的时间开始跟开发商申请(日语用的是申请,就是我们的谈判)要购买这栋楼,那时候这十套房子就以上面的金额出租出去了四套,当我确认买开始付款走流程的时候,我同时找了一家当地的物业管理公司和他们谈这个房子的整体管理。


最终因为我是新房,距离地铁站近,我谈判的结果是全楼出租给他们公司,每月按照开发商预测的金额给我月租,合约5年,也就是说5年内每月我除了还款,还有1.8w人民币可以到手,所以大家说我是白做贡献嘛?


大致房子的问题说完了,我来谈谈这件事的起因想法以及实施的过程,当然在这个过程中我不但用北京首付蜗居的钱买了东京的房子,还发现了怎么去享受发达国家的社会福利,怎么薅日本帝国主义的羊毛……


从去年6月份开始有这个想法,到10月初第一次落地羽田空港开始到现在一共来了四次,每趟都是用满签证给的日期时间,马上我的日本投资经营签证就下来了,以后就可以随时想来多久都行了。


前后四次每次都花钱请了一个在日本读研究生的学生帮我做翻译,包括我在国内的时候也请请了一名长期旅日的80后帮我做了很多相关当地法律和规则的翻译,一共算下来差不多花费了10w人民币左右。


先说说想法的由来,本人一个80后it男,先在北京后去杭州工作十几年,因为常年加班身体扛不住,身上还因为长期劳累少了个零件,虽然大钱没攒到,攒到点小钱。


16年后离开工作岗位,就想把自己身上的钱投资到一些比较靠谱的地方钱生钱,让自己过上几年不那么辛苦的生活,看到了国内一轮又一轮的房价疯涨,总是说还要拿一些放到海外去,所以就开始研究,最初的方向选择是在泰国,泰国总体房价不算很贵(相对于中国),买了两套发现收益并没有想象中那么高。


从17年上半年后,就在考虑在哪个国家哪个城市有更好的回报,最初考虑的依然是泰国的曼谷,但是真正的几轮实地考察下来,发现真实稳定的收益也就5%左右,房价每年差不多有8%左右的回报,而且曼谷真正的好房子作为我们外国人是几乎抢不到第一轮的。


因为这几年军政府上台后,整体泰国经济不能说怎么突飞猛进,到是房价一路高歌,大量的曼谷人投入到了买房的浪潮中,而且本国人享受非常优惠的贷款利率政策,而我们在曼谷确只能全款购入,优势全无,所以最终放弃了在曼谷买房做收益的想法。


当时也是在各种数据对比,最近几年中国人除了最爱来泰国旅行,其次就是日本和韩国,在深入的了解了东京和首尔实际人口密度交通以及该国的相关数据后,最终选择了东京,当时主要考虑了几个点。


1、东京是全球人口最多的城市。


2、日本年轻人成年后就不会和父母住在一起,基本都是到外租房,而且结婚生子这些事在日本人看来不像我们必须要有一套自己名字的房,大部分日本人还会继续选择租房。


3、日本企业对于自己的正式职工是有租房补贴,而且研究过一些著名的IT公司的租房补贴不但不少,还很高(例如:huawei 17w日元每个月租房补贴)一旦自己买了房还上月供,这些补贴就全部没有了。


4、东京有大量的来自全世界各地留学生有旺盛的租房需求


5、中国人每年来日本旅行越来越多,16年是600多万,17年是735.58w,17年全世界有2900w人次去日本旅行。日本民宿市场的火爆也是让一些优质可租赁的房源变的异常紧俏,“民宿”这个词也是来自于日本。


以上5点是让我决定开始投资东京的主要支持条件。


同时,最近的一些年一直维持在一个低利率水平,而且最关键的关键是如果外国人去日本买房产可以支持贷款,而东京的租售比基本上算下来都能到200比1,如同我上面提到的,只有2.9%的年利率,那么基本上就可以保证在还款完成后,还能有一定的收入,至于收入的多少主要取决于你买房产的用途。


另外在14年后日元主动贬值也让我们手中的人民币变的值钱起来,虽然今年不如前几年汇率那么好,但是依然可以说100日元也就换6元人民币。


我研究这些问题大部分都是在网上,上各种社区论坛,以及当地的华人论坛小春,慢慢也加了一些在日生活很多年的人,向人了解求教,慢慢搞清楚了这些问题。


当逐步搞明白这些问题后,就开始了我的买房计划,其实一开始还是什么样的房子都在看,尤其去年10月过去的那15天,各种类型的房子,住友的新公寓,老的不能再老的一户建,甚至富士山下面的某块土地,全都转了遍,一边看,一边想,逐步才慢慢有了最后的选择,下一篇来专门讲我是怎么选择买我这栋楼的吧。


附上一张东京地铁图,让大家先眼晕晕,可以说这还只是个大概。



说说我从去年十月到今年四月之间每次来东京都是怎么选房的,还有在这个过程中的一些经过:


1、钱怎么出去的?


答:我的情况比较特殊,对大家基本没什么参考意义,正好我离职的公司上市的股票在纽交所,所以我们发的股票都在hk,钱就不在中国大陆,所以就直接投资海外了,如果这笔钱进入大陆,还要再被税,所以就一直没进来,这也纠正一下有人说在海外买房违法这个说法。


我的听说顶多是国内钱购汇的目的不能用于海外买房,但是没说中国人在海外的钱不能用于海外置业,另外我这些拿命换来的辛苦的股票钱,也是上缴了40%的税给祖国的。


2、到底收益多少,这个比例是多少,到底修缮费用多少钱,到底每年多少税,遗产税如何如何?


答:算法这个事,一个朋友一个算法,我就按照我理解的算法来写一下:


首先我的考虑东京赚来的钱,我基本打算以后在日本就消费了,不打算带回祖国,就是说赚来的日元我就日本花掉了,买车,吃饭,看病,孩子上学,上税,缴纳社保,等等,所以我的算法排除了汇率差异。


其次和很多在日的多年的朋友聊东京的食品、生活消费品等等的这么多年的变化来看,可以说差异不大。


给我做过翻译的一个姑娘跟我说过06年她初来日本的时候喜欢吃的一种便利店买的冰淇淋 大约是100日元,现在在便利店买的是114日元,一升明治纯鲜全脂牛奶 的价格那时候是199日元,现在差不多在210日元,至于吃的菜,肉,鱼,感觉几乎她来的十几年没有什么变化,去一般的电车站附件的拉面馆吃一碗骨汤臀肉拉面的价格这么多年基本都是650-800日元之间,也没看到有什么变化。


再比如车,一台顶配的艾尔法700万日元(今天正好去台场买东西,顺便去丰田展示场口水了一把,就等长签下来去考驾照了),我在网上也查了一些关于日本近十年cpi、食品通胀率,等等一些数据,基本看出日本实际的低通,所以可以考虑至少几年内,赚来的钱今天当钱花,过一些年也当钱花。发几个截图:


去看的艾尔法,顶配700w日元,42w人民币


再说说具体每年的税费:固定资产税=登记金额*1.7%,登记金额等于土地评估金额+房产评估金额,目前看这块土地2017年的评估金额是2900w日元,因为我这个土地是少于200平米的,所以还有一定的减免,所以记税的金额是1900w日元。


按照公式算出土地的税金是34w日元,房子目前确实不知道评估值多少,咨询过开发商,他们的预估应该第一年不会超过50w日元,以后每年会逐步递减,按照目前的算法我差不多第一年应该缴纳固定资产税是84w日元,管理公司和我各承担一半。


按照这个算法,前5年我的年收每年差不多是,年收720-贷款年付360-42w固定资产税=318w日元,和我投入的钱4500w日元算下就是年收入7%(4500w不仅仅是房子的首付,我是把前期的杂费和中介费等等等等都算进去了,单纯首付只有4000w)。


至于这318w我来怎么抵扣收入税金,这就各有各的办法了,反正不会让日本政府占我啥便宜,当然我还是会合理上税的,不然怎么享受他们的福利~


再说说大家都说的租金的问题,我半年的实地调研发现,东京的房租如果说是长租的话,新房第一年对礼金押金的要求会比较高,所以如果长租第一年的收益是非常高的,基本上第一年可以轻松拿至少拿到15个月房租。


一礼一押是最少的要求,另外还有接近一个月房租的清扫费及其换钥匙费,押金大家好理解,日本人有一个变态的 叫礼金,就是像礼物一样送给房东的钱,对,白给房东的,而且日本租房是2年一更新,更新的时候还要收一个月的更新费,另外大家说押金你难道不退嘛,对,几乎很少会有人拿到全额的押金,因为你哪怕在屋里钉个钉子,也是要换壁纸扣钱的,这就是日本长租的收益。


至于说几年后房子陈旧的问题,这就是要看房东了,房客除了缴纳房租外,还要缴纳管理费和修缮费,这些钱如果房东妥善用到房屋维护上,基本上10年的房子我们看起来和国内刚刚两三年的房子一样新,这也是我刚开始到东京看房最惊讶的地方,后来发现人家是真的钱都花到维护上了。


我现在把房子交给管理公司,他们拿去做民宿,这种我就没收礼金,押金,但是这个房租5年不变,更稳定,更稳妥,所以选择了这种方式,当然管理公司也要慎重,我选的这家在东京管理了很多房屋,算是做的很正规的,而且在其它国家也有管理大量的房屋。


关于遗产税的问题,我还年轻,确实没想那么多,毕竟还想再活500年吧,找了个网上的解释,截图发大家看看:



3、求我推荐靠谱中介的介绍房子什么的


我实在无能为力,不过我可以把我选房子的流程及其思考方法分享给你,下文就说这块,我这个是找的翻译,最后通过日本中介,找的开发公司的新楼盘。


我跑日本前后花了块10w人民币,这里面包括了每次请翻译帮忙翻译材料,看房带翻译,每天都付钱,才积累了这些经验,不过作为一名自认为还合格的互联网产品经理这十多年的工作经验让我锻炼了快速学习一个行业,更科学的方法做好用户调研行业分析,就这样,大家要相信今天祖国的强大,感谢祖国的强大培养了我们。


没去东京的时候就听说日本的铁路网如何发达,东京的电车站(咱们叫地铁站)换乘进出会迷失,我还在想,我们怎么也是看着北京十三号线、五号线、八通线这些陆陆续续的线建起来的人,也经历过国贸天天如僵尸般拥挤人群的换乘,东京能咋滴!


到了算是真傻了,为啥一个随便的换乘大站就能让你迷失在车站里,拿我们中国人最熟悉的几个大站,每个站都有n条线路在这换乘(上野9线换乘、东京16线换乘),每次坐地铁都要认真的对照换乘软件才能知道具体要到哪个站台,而且一个大站有的甚至地下四层换乘。


真的有时候的感觉就好像车到了西直门立交桥一样晕,可恰恰东京有这么发达的地铁城铁网络,造就了东京的这种土地完全供给靠市场需求决定的地方的地价,那就是地价一个很重要的因素就是看这块土地距离地铁站步行的距离。


步行2分钟内、5分钟内、10分钟内和十分钟以外,这些不同距离的房子相对于同一个地铁站来说地的价格就会有明显的差异,而如果说你这块地附近是一个大地铁站的话,那这块地就更值钱,如果说这块土地步行可以同时在10分钟左右时间内,到达不同的车站的话,那这块地就更值钱,为什么是这样的,其中一点就是东京的人开车的还是少,大部分都是坐地铁出行,因为确实方便(准时且不需要停车费)。


所以距离地铁站的近就是一个出行方便的标准,第二是越是靠近地铁站,就是这个区域人流集中的地方,所以商业、医院、等等各种都会集中在地铁站的周边,更集中,也是更方便,所以配套好,交通方便,就是判断土地是否值钱的办法,另外我在最近一段时间看房子也发现了一个办法,比如当发现两个或者几个地方你犹豫不决的时候,去看你想买那块地旁边最近的停车场一天的停车费,也是一个我现在感觉比较简单的判断土地价格的办法。


一套房子的价值取决于房子本身的建筑成本设计成本和支撑房子的这块土地的价值,上面写的是土地的价值判断的办法,也是我这几个月,北到越谷,西到花小金井,南到江东区,东到松户把东京23区外加几个县的房子都看了一个遍的总结。


再说说房子,开始其实思路也不是那么清楚,也没想那么明白,那时候只是模糊的认为买一个可以拿收益,如果自己能自住的房子最好,开始也不知道要买什么,也找了很多中介,大部分都是中国中介,带看了很多二手房、住友的公寓、一户建,甚至还跑到富士山下的河口湖去看了土地想自己盖楼。


后来发现这些要么只能自己住,要不就全套出租,而且收益也没有预想的高,就算贷款融资,二手老一点的房子银行贷款的比例太低,不适合我这种手上没有什么钱,但是也想拿高收益的人,就开始发现日本人其实会盖这种专门针对出租的Apartment,这种房子相对来说目标比较单一,再加上民宿市场的火热,也符合日本民宿新法的相关规定,所以非常适合交给相关的民宿公司做民宿。


当目标单一化以后,就比较好找了,基本上从去年10月到今年2月前三次去日本后,才慢慢理解到这个,所以后面花了一个多月时间在东京找这种类型的房子,才有了小岩的这栋。在当时同期也有其它的几栋,最终选择的原因跟大家分享下:


1、位置:距离车站我走路2.5分钟,这个距离无论刮风下雨还是还是顶太阳都不会特别难受,再看看小岩这个车站到底在东京是个什么位置,只要看去几个知名大站或景点的地铁线路和时间就好了。



从小岩能到达是著名的浅草寺,日暮里 (五线换乘大站)相当于北京的东直门,到了这里可以换乘大环线(山手线)去各种著名大站很方便,比如秋叶原、新宿、池袋、涉谷、惠比寿、东京这些站都是一趟车就可以到了,非常方便。


到成田机场,其实上午和晚上也有到成田直达的,只是我这个点查需要换乘一趟车。羽田早上和晚上也有不用换乘的,其他时间最多也只换乘一次,一个小时到。一趟到新桥,这里可是写字楼密布的地方,从新桥可以很容易地走到银座,距离很近。


所以便利地到达以上这些地方就是我选择这块地的原因。


2、看建筑:坐落在街角,整个房子面南无遮挡,房子的南面和东面是马路,西面和北面有邻居,这样保证了采光的同时,夏天西面的邻居还帮档了西晒,并且两边临马路相对影响到的邻居比较少,互不打扰,日本的公寓和土地,这样的位置都会相对比旁边的位置价格要高点。


然后就看屋子的质量和用材,从第一篇文章的照片大家已经看到了这个房子的质量,另外开发商还有一大本介绍这个房子的使用手册,中间很多页也在介绍这个房子的材料,抗震等级等等的相关说明,另外就是质保时间以及质保方式的详细说明。


3、价格:总价1.16亿日元,本来还想商量下价格,无奈日本人不给砍价。


然后谈判的过程就是我可以先去确认贷款,如果贷款的金额不满意,可以把定金全额退给我,所以当时我就拿这个房子的资料去银行评估去了,最终贷款金额比预想的稍微少了点,但是还是接受决定拿下。


另外分析下卖这房子开发商的利润率,首先这块地就5900万日元的成本(这个从合同上还有最初开发商拿这块土地的贷款都能确认,没有水分),然后就是这房子的价值,房子一共套内是172平米,以我之前找日本的建筑公司盖房子曾经详细了解过日本盖房子的价格,差不多可以理解建筑公司一般的价格是20w日元到30w日元套内面积一平米(含装修),但不含家电,就以20w日元来计算,也有小3500w日元。


加上屋里的空调,燃气热水器 ,电磁炉等等这些东西,我估计这个开发商最少这个楼的成本也有9000w日元,房子盖的时间差不多在半年到八个月的时间,赚2000多万日元,我理解算是一个正常利润,这也印证了一开始大家说的,日本人卖房子还是不会有太虚的价格。


基本上这就是我在东京选择这栋房子的各种思考和执行。

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